《关于本市廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行、分类使用的实施意见》政策解读
（2013-8-30）

   廉租住房、公共租赁住房并轨工作是国务院《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中确定的重点工作之一。按照国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）“逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行”的要求，市政府于今年8月批转出台了市住房保障房屋管理局、市发展改革委、市建设交通委、市国资委、市财政局等部门共同制订的《关于本市廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行、分类使用的实施意见》(沪府发〔2013〕57号，以下简称《实施意见》)。
    一、“两房”并轨的必要性
    本市各区（县）廉租住房和公共租赁住房实行统筹建设、并轨运行、分类使用，主要是理顺廉租住房和公共租赁住房的投资、建设、筹措、运营机制，加强和规范管理，并不是将廉租住房、公共租赁住房基本制度进行合并。并轨运行前本市廉租住房和公共租赁住房的房源筹措、供应分配、租赁管理分别由住房保障机构和公共租赁住房运营机构实施。存在的主要问题，一是廉租住房和公共租赁住房的房源无法打通使用，造成或者紧缺、或者闲置等问题；二是管理职能交叉重叠，两类住房的管理机构都涉及房源建设筹措、供应分配、保障对象资格审核等工作，职能有重叠，总体管理成本高、效率低；三是住房保障机构直接管理廉租房源难度大、人手少，而委托运营管理涉及的主体多、环节多，增加了税费等成本。实施廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行、分类使用，有利于整合住房保障资源，改善政府专项资金和房源的使用效率；有利于促进租赁型保障住房专业化管理，提升服务品质；有利于做实做强公共租赁住房运营机构，推动可持续发展。
    二、关于房源筹措
    根据《实施意见》规定，此次并轨的范围是各区（县）廉租住房和公共租赁住房，其中公共租赁住房特指区（县）政府出资组建专门机构投资建设筹措的房源和按规定在商品住宅项目中配建的房源，不包括由企事业单位或产业园区投资建设并供本单位职工租赁的房源。并轨后，相关房源由各区（县）公共租赁住房运营机构统一筹措和运营，统筹用于公共租赁住房和廉租住房实物配租。区（县）人民政府制订计划时，应当按照廉租住房实物配租的任务目标要求，安排一定比例小户型、简装修、租金适当的适用适配房源，定向供应和配租给廉租住房实物配租保障对象使用，确保廉租住房实物配租工作的需要，优先解决城镇低收入住房困难家庭的居住问题。各区（县）住房保障机构已筹措的存量廉租住房，应当委托公共租赁住房运营机构实施租赁管理；具备条件时，房屋产权可逐步归并到公共租赁住房运营机构名下，作为政府对公共租赁住房运营机构的实物出资计入公司资本金。
    此外，本市廉租住房、公共租赁住房除由区（县）建设筹措，还有一定数量的市筹房源，分别由市属企业集团和市公积金管理中心投资建设筹措。市筹房源在资金来源、房源定位、管理要求等方面具有一定的特殊性。《实施意见》规定，市属企业集团投资建设的公共租赁住房，以及市公积金管理中心投资收购的廉租住房、公共租赁住房，仍按照规定用途使用；但根据实际需要和条件，市住房保障房屋管理局可在市筹公共租赁住房中安排部分适配房源用于廉租住房实物配租。
    三、关于申请供应
    目前本市廉租住房实物配租由街道（乡镇）受理申请，街道（乡镇）和区（县）两级住房保障机构实施审核，通过审核的对象由区（县）组织选房配租；公共租赁住房主要由区（县）公共租赁住房运营机构受理申请并实施审核，通过审核的对象由公共租赁住房项目运营机构直接组织选房配租。考虑到保障性住房准入资格的申请审核属于政府职能，并轨后公共租赁住房的申请受理、审核工作统一由区（县）住房保障机构负责实施；区（县）住房保障机构可在街道（乡镇）或公共租赁住房运营机构设立受理窗口，委托实施受理申请和对象资格初审工作。根据廉租住房和公共租赁住房保障的差异性，供应配租工作仍分别实施：符合廉租住房实物配租申请条件的保障对象，可按照本市廉租住房有关规定，租赁定向用于廉租住房保障的公共租赁住房；供应配租由区（县）住房保障机构按照廉租住房实物配租相关规定实施。符合公共租赁住房申请条件的保障对象，可按照本市公共租赁住房有关规定，租赁使用公共租赁住房；供应配租由公共租赁住房运营机构按照公共租赁住房供应配租相关规定实施。
    四、关于运营管理
    实施并轨后，区（县）公共租赁住房运营机构投资运营任务有所加重，需要进一步加大资金支持力度，同时健全监管考核机制，使之更好地体现公共服务功能和坚持市场机制运作。《实施意见》提出，市和区（县）政府采用资本金注入和运营补贴等方式投入公共租赁住房运营机构的专项资金，统一用于公共租赁住房房源（包括廉租住房实物配租房源）的建设筹措和租赁运营。政府管理部门统筹考量运营机构建设筹措房源的成本、租赁价格水平、租赁运营成本、商业设施配套比例等要素，以合理的投资回收期限和经济、社会综合效益为目标，逐步建立分层次、规范化的公共租赁住房政策支持和运营补贴核定机制，并不断健全监管体制和考核评价机制，引导推动区（县）公共租赁住房运营机构可持续发展。